一、历史遗留问题怎么处置
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第十六款（历史遗留问题处置）允许：
对于用地手续不完善、建设工程规划手续不齐全、无法办理竣工验收备案等问题导致无法办理不动产登记的已建设商业、办公、工业、市政基础设施、公共管理与公共服务项目等存量建筑，经属地区政府论证符合国土空间规划、安全、消防、环保要求可盘活利用需予以保留的，可按有关规定完善规划、土地及不动产登记手续。其中，对第二次全国土地调查和第三次全国国土调查均认定为建设用地且符合国土空间规划的，可按建设用地完善手续；涉及集体土地的，须履行征地程序。
二、土地利用低效怎么办
1、混合开发：
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第三款（鼓励现状用地混合利用）允许：
（1）工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）允许混合商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地。
（2）商业服务业设施用地允许混合公共管理与公共服务设施用地，混合的公共管理与公共服务设施应当符合其相关规划建设标准。
轨道交通站点周边650米范围内的商业服务业设施用地允许混合保障性租赁住房，并按要求配置相应的公共服务配套设施。
（3）公共管理与公共服务设施用地允许混合商业服务业设施用地。
（4）交通设施用地允许混合商业服务业设施用地、公共管理与公共服务设施用地。对公共交通设施用地进行地上地下综合开发的，可混合保障性租赁住房，并按要求配置相应的公共服务配套设施。
《天津市全面推进土地资源高质量利用若干措施（征求意见稿）》（第三条（盘活存量）第四款（混合高效利用土地空间）允许：
在主导用地性质和容积率符合控制性详细规划的前提下，鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等功能用途互利的用地混合布置、混合利用、空间设施共享，依据主用途确定供应方式。强化公共服务设施和市政基础设施的功能混合、平急两用。探索不同行业公共服务设施和市政基础设施的协同开发机制，实行公益性和经营性设施混合的土地供应制度。
《天津市全面推进土地资源高质量利用若干措施（征求意见稿）》（第三条（盘活存量）第八款（优化土地供应方式）允许：
支持不同用途地块混合供应。因地制宜推动“工改工”与“工改商”“工改保障性住房”改造。探索依法实施综合评价出让或带设计方案出让。探索土地市场预告登记转让制度。
2、用地类型转换：
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第四款（支持用地类型合理转换）允许：
（1）用地性质属于商业服务业设施用地的，可根据产业发展需求，在我市用地分类的中类及小类之间互相合理转换。
（2）用地性质属于公共管理与公共服务设施用地的，允许在我市用地分类的中类及小类之间互相合理转换。
（3）经批准的国家、市级园区，允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地互相合理转换。
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第三条（规划政策支持）第一款（允许产业用地类型合理转换）：
产业园区内允许工业用地（三类工业用地除外）、物流仓储用地（三类物流仓储用地除外）和其他商务用地之间按要求合理转换。产业园区工业集中发展控制线内，除其他商务服务用地外的产业用地面积不应低于可开发建设用地面积的70%。
3、建筑面积奖励：
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第五款（建筑面积奖励）允许：
（1）现状公共管理与公共服务设施及社区公益性设施（不含社区商业，具体范围由区人民政府确定）进行扩建，但不超过我市控规基准容积率。
（2）存量项目盘活方案需充分论证周边配套设施和公共空间缺口。对配套设施有缺口或增设需求，在存量项目用地中增设相应的公共管理与公共服务设施、社区公益性设施和有效公共开放空间（公共绿地或开放广场）的，可给予不超过地上总建筑面积的20%的建筑面积奖励。
4.规划指标跨区域统筹
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第六款（支持规划指标跨区域统筹）允许：
有偿方式使用土地，因新增保留不可移动文物、历史风貌建筑、保护历史环境等现场条件限制或其他非企业原因导致已审定的规划指标无法实施的，在满足规划、安全、环保、消防、相关行业管理等要求和相关标准的前提下，结合控规管控要求，根据实施主体意愿，建设规模指标按照等价原则，可在本行政区同级土地出让收益范围内的已出让用地中进行转移。被转移地块容积率不突破基准容积率的，纳入控规的规划执行。
实施主体向所在区规划资源部门提出申请，明确拟转移建筑规模、评估价值、被转移地块，经区规划资源部门审核同意，并经报请有批准权的人民政府同意后，对减少建筑规模的用地,重新核发规划手续；增加建筑规模的用地，应当履行建设项目容积率调整程序后，重新核发规划手续。
5、土地用途变更
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第五款（允许有条件的土地用途变更）：
在符合国土空间规划和控制性详细规划的前提下，支持土地使用权人按照规划用途（商品住宅除外）实施建设和改造，按控制性详细规划重新核定规划条件。
6、建设用地过渡期政策
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第六款（鼓励适用建设用地过渡期政策）：
利用具有合法手续的存量土地、房产资源，发展国家政策文件明确支持的创客空间、文化创意、科技服务业、养老、流通、服务、医养结合、线上线下商贸、互联网＋等产业的，在不改变用地主体和规划条件的前提下，经行业主管部门提供项目符合条件的证明文件后，可适用最高在5年内不改变原土地用途和土地权利类型的建设用地过渡期政策。
7、现状用地改建
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第七款（近远结合支持现状用地改建）允许：
已取得合法权证的现状用地，土地用途及各项指标与控规不一致或控规尚未覆盖的，在控规实施前有修缮改建诉求的，在不改变现状用地性质，并满足安全、卫生、环保等规划控制要求，承诺随时服从规划实施的前提下，可进行修缮改建，建筑面积不超过已取得合法权证的建筑面积。
《天津市全面推进土地资源高质量利用若干措施（征求意见稿）》第二条（盘活存量）第五款（复合提效利用建筑空间）允许：
允许存量建筑用途进行转换，鼓励利用存量房产等空间资源发展国家支持产业和行业，允许以5年为限，享受不改变用地主体和规划条件的过渡期支持政策。
8、用地混合供应
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第八款（支持混合用地供应）允许：
根据混合用地主导土地用途确定土地配置方式、使用年期，结合混合用途及其建筑规模比例综合确定地价。土地使用权人利用自有土地混合利用开发的（商品住宅除外），可采用协议方式供应。
9、零散用地合理利用
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第十款（鼓励零散用地合理利用）允许：
零散用地是指单宗土地面积不超过5亩的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的土地。
利用零散用地建设社会停车场、菜市场、文化体育设施、口袋公园，社区公益性设施（社区公益性设施具体认定范围由区人民政府认定）的，纳入控规的规划执行。
在不影响规划实施，满足安全、环保、卫生、消防相关行业管理等要求的前提下，土地整理单位或基础设施征拆范围内的投资建设单位可依据我市储备土地临时利用有关规定，将已整理的零散用地临时利用用于上述设施建设。项目经济社会效益较好且具备永久使用条件的，可按新用途办理土地供应手续。
土地权利人收购相邻其他使用权人同用途的零散用地集中改造开发的（商品住宅除外），可核发统一的规划条件，按协议方式办理供地手续，办理合并登记。其中合并前土地使用权期限不一致的，可结合土地权利人意愿在合同中重新约定。
土地权利人使用周边已收储零散用地集中改造开发的（商品住宅除外），零散用地面积不超过改造开发项目总用地面积10%，可与原项目地块核发统一的规划条件，按协议方式办理供地手续，办理合并登记。
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第九款（鼓励零散用地集中开发）允许：
对存量土地房产，鼓励市场主体收购相邻地块集中改造开发，登记部门可根据申请，依法依规将分散的土地合并登记。涉及单宗土地面积不超过3亩且累计土地面积不超过改造开发项目总面积10%的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地，可以协议方式办理用地手续后一并进行改造开发。
10、土地置换
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第十二款（支持用地合理置换）允许：
按照“价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则，允许对集体建设用地之间、国有建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间进行互换。置换地块应权属清晰、无争议，满足“净地”条件，不改变土地用途，其中涉及集体土地的需先履行农村集体经济组织民主议事决策程序。置换方案经区人民政府批准后，置换双方凭置换批文、土地置换方案、土地置换协议及其他必需的材料办理建设用地登记手续。
鼓励将园区外已取得国有建设用地使用权的工业用地通过“以地换地”方式向园区集聚，可按照协议方式办理置换地块出让手续，签订出让合同及履约监管协议，原地块建设用地使用权由政府收回，可先建设后腾退，确保生产平稳过渡；原地块评估价值可抵扣相应土地出让价款。
《天津市全面推进土地资源高质量利用若干措施（征求意见稿）》第三条（盘活存量）第四款（混合高效利用土地空间）允许：
支持国有建设用地之间、集体经营性建设用地入市地块之间、国有建设用地与集体经营性建设用地入市地块之间进行使用权置换，不得跨市区两级土地出让收益范畴。
三、什么情况下不增收土地价款
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第七款（不增收土地价款）允许：
（1）不改变用途前提下提高自有工业用地容积率、建筑密度；
（2）提高自有工业、物流仓储用地容积率、建筑密度用于物流设施或提供物流服务；
（3）利用自有土地建设停车设施；
（4）在不改变用地性质、不减少停车泊位的前提下，新建社会停车设施用地可配建面积不超过20%用地面积比例的附属商业建筑，附属商业部分不收取土地价款，但不得单独转让；
（5）对新建建筑充分利用地下空间，超过停车配建标准建设地下停车设施，并作为公共停车场向社会开放的超配部分，符合规划的，可不计收土地价款；6．在既有住宅小区内增加停车设施；
（6）利用闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房和仓储（三类用地除外）、科研教育等非居住存量房屋改造建设保障性租赁住房；
（7）利用自有土地建设保障性租赁住房；
（8）利用自有土地地表6米以下或地下二层以下空间开发建设；
（9）因兼容增加社区公益性设施、公用设施、道路与交通设施等公益用途的。
四、为公共服务作出贡献了有什么收获
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第八款（鼓励公共要素供给）允许：
通过移交部分土地或者建筑面积的方式，无偿提供公共空间、公共服务设施、交通设施、市政设施等公共要素的，在符合规划原则的前提下，原地块为经营性用途的，可按照等价原则提高剩余地块容积率或者增加原地块的建筑面积；原地块为划拨土地的，可按照等价原则，以提供公共要素部分的市场评估价折抵新增经营性用途部分的土地价款。
五、有节余用地能转让出租或退出吗
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第十一款（支持转让出租和退出）允许：
支持具备独立开发条件的节余用地分割转让。以出让方式取得的建设用地使用权转让，对未完成开发投资总额25%的，实施预告登记转让制度；涉及抵押的，可“带押过户”。通过出租方式盘活利用，涉及划拨土地的，按租金的10%上缴土地收益。上述行为均可参照我市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的有关规定执行。鼓励产业园区平台发挥市场主体优势，探索市场化回购和退出路径。工业用地的收购价格由政府和企业协商确定，可在原出让价格基础上，增加适当的财务成本和管理费用，原则上不高于上一年度区域内工业用地平均价格。
六、想搬迁怎么办
《市规划资源局关于盘活存量土地房产有关支持政策的通知》（津规资利用发〔2023〕138号）》第四条（优化土地利用政策）第十一款（支持异地置换）允许：
工业项目、流通业项目、商品批发市场等需要搬迁的，政府收回原国有建设用地使用权后，经批准可按照价值相当的原则采取协议出让方式安排原用途用地。其中工业用地安排原则上向园区内集中。
七、什么情况下地价有优惠
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第十五款（优化地价补缴标准）允许：
涉及混合用地复合利用及土地用途转换（商品住宅用地除外）的存量土地，经有批准权的政府批准后，可按照新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件市场评估价差额70%补缴土地价款。允许通过缩短新用途使用年限的方式降低或折抵需补缴的土地价款。涉及弹性年期的，土地价款按土地出让最高年限市场评估价格与最高出让年限比值确定乘以弹性年期出让年限确定。涉及容积率奖励的，按照等价原则在扣除移交部分土地或者建筑面积后，需补缴土地价款的，可按市场评估价的70%补缴。
八、有年租制供地吗
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第十五款（优化地价补缴标准）允许：
采取长期租赁、弹性年期出让方式的，租赁期租金标准或出让价格标底可按不低于土地使用期限与最高年期的比值进行年期修正。
九、过渡期满了要交出让金吗
《市规划资源局印发关于推进低效用地再开发盘活存量资源有关支持政策的通知（津规资名城发〔2024〕53号）》第十五款（优化地价补缴标准）允许：
适用过渡期的项目用地，过渡期满，按照新用途签订合同，按规定确定使用年限，以新土地使用条件下市场评估价与原土地使用条件市场评估价差额70%补缴土地价款。
十、土地增值收益部分如何共享
主要依据《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知（自然资发〔2023〕171号）》第二章（主要任务）第三款（政策激励）第十条允许：完善收益分享机制
（1）分享土地增值收益。对于土地增值较大的环城地区，企业自行搬迁整理后收储，政府公开出让，可考虑将一定比例土地出让金用于偿还原权利人。
（2）低效企业转让土地给开发区用于新招商引资项目，对转让过程中上缴税收地方留存部分或者新企业投产后前三年上缴税收地方留存部分，宁河区根据实际情况制定奖励政策，分配一定比例金额奖励给受让企业及其所在园区。
十一、涉及七里海湿地保护区怎么办
主要依据《七里海湿地生态保护修复规划（2017-2025年）》。对位于保护区里的企业建议搬迁；手续不全的参照历史遗留问题中执行。
十二、涉及蓄滞洪区的建设问题
主要依据《天津市蓄滞洪区管理条例》中第八条。部分镇街位于蓄滞洪区内的企业，无合法用地手续，对于这类问题，建议与水利部门沟通协调，或是搬离蓄滞洪区。
